相続税路線価って何?路線価の見方、計算方法を徹底解説

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相続税路線価って何?路線価の見方、計算方法を徹底解説

2018.03.3

カテゴリ : 相続税 / 贈与税

相続税路線価って何?路線価の見方、計算方法を徹底解説

親や親族が亡くなって、相続が発生した!このような場合、やはり頭をよぎるのは相続税の事ではないでしょうか。

 

金銭などは数字が明確に出ているので価値が分かりやすいのですが、土地は一目みて価値がいくらあるのか、については分かりません。

 

ここでは土地を相続した際に、その土地の価値の評価方法である「相続税路線価」について、見方やその計算方法について解説していきます。

 

1.路線価とは?

相続した財産に土地が含まれている場合、その土地にどれだけの価値があるか分からないと納める税金も分かりません。

実は一般的に一つの土地には4つの価格があるとされています。これを「一物四価」と言います。

 

四つの価格とは「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」です。「実勢価格」は実際に不動産の売買がされた際の価格です。

 

「公示価格」は国土交通省によって公表された土地取引価格の一般的な指標となる価格です。ニュースでも取り上げられている価格なので、聞いたことのある方も多いかもしれません。

 

「固定資産税評価額」は固定資産税の計算の基礎となっている価格です。

また不動産登記の際に支払う登録免許税もこの金額を基礎として算出されます。

 

「相続税路線価」は相続や遺贈又は贈与で取得した土地の価値を評価して、相続税または贈与税の算出する際に使用されます。

よく「路線価」と略して呼ばれるので、こちらの言葉の方に馴染みがあるかもしれません。公示地価の80%を目安に設定されています。

 

この路線価は毎年7月頃に国税庁から発表されます。

お住まいの地域にある税務署に行って確認することもできますが、国税庁のホームページでも確認することが出来ます。

 

参考:財産評価基準書|国税庁

 

2.路線価の見方や計算方法は?

では、路線価の見方や計算方法について解説していきます。

まずは国税庁の「路線価図」の説明を使用して見方を説明していきます。

 

(1)路線価図の見方

  • 画像左上

「×× 12345」というのは、路線価図の年とページを表示しています。

これは「平成××年分の12345ページ」である、ということを示しています。

 

  • 画像上部 中

これは地区及び地区と借地割合の適用範囲を示す記号です。

 

  • 画像上部 右

借地権割合を示す表です。

路線価の右隣にアルファベットが記載されていますが、そのアルファベットがこの表と対応しています。

 

  • 地図

赤丸で囲まれた部分は「215D」と記載されています。

数字は千円単位で表示されている1㎡当たりの価額です。

 

「215」は「215,000円/㎡」という事を示しています。

数字の隣の「D」は上記表と照らし合わせてみると「借地権割合60%」を示しているのが分かります。

 

(2)土地の評価額の計算方法

路線価は道路に面した土地に設定された1㎡当たりの評価額です。

評価する宅地が一面だけ道路に面している場合を「一路線」と言います。

 

下記のような宅地を例に計算してみます。

この土地の路線価は「300C」と表示されています。これは「300,000円/㎡」で借地権割合が70%という事を示しています。

 

土地の大きさは700.0㎡なので、土地の金額は下記となります。

300,000円×700㎡=210,000,000円(2億1千万円)

 

宅地の一面しか道路に面していない場合、奥行距離が長いほど使い勝手が悪くなるため、評価も下がります。そのため土地の評価額に奥行価格補正率をかけます。

この奥行価格補正率は国税庁のホームページで確認できます。

 

参考:奥行価格補正率表|財産評価|国税庁

 

例示した土地は道路から奥行35mとなっています。奥行35mの場合は、奥行価格補正率が0.98と定められているので、下記の金額が算出されます。自用地である場合はこの金額が土地の財産価額となります。

210,000,000円×0.98=205,800,000円

 

この土地は上記の通り借地権割合が70%となっていますから、下記が借地権の価格となります。

205,800,000円×70%=144,060,000円

 

(3)2面の道路に接していた場合

例示した土地が2面の道路に接していた場合はどのような計算になるでしょう。

同じように自用地の価格から算出してみましょう。正面の300Cは(正面路線価図)と言います。これに奥行35mの奥行価格補正率0.98をかけます。

300,000円×0.98=294,000円・・・①

 

図左の200Cは側方路線価と言います。左側から見た奥行は20mで、この時の奥行価格補正率は1.00です。道路が2面に面している場合は、評価額が加算されます。

それを側方路線影響加算と言います。この場合は0.08です。

 

計算式に当てはめて1㎡当たりの価額を算出すると下記のようになります。

294,000円(①)+(側方路線価200,000円×奥行価格補正率1.0×側方路線価影響加算率0.08)=310,000円

 

この金額に土地の広さをかけると土地の評価額が算出できます。

310,000円×700.0㎡=217,000,000円

 

借地権割合はCの70%なので借地権の価額を算出すると下記となります。

217,000,000円×70%=151,900,000円

 

ちなみにすべての土地に路線価が設定されているわけではありません。

なぜなら路線価は既に説明した通り、「道路に面した土地に設定された1㎡当たりの評価額」だからです。

では、路線価が設定されていない土地の評価額はどのように算出したら良いのでしょうか。

 

この場合は「評価倍率表」を用いて土地の評価を行います。

「評価倍率表」は国税庁のホームページで確認できますので、ぜひ一度ご自身の土地や相続する予定の土地が路線価なのか評価倍率法なのか確認してみてはいかがでしょうか。

 

ただ路線価にしても評価倍率法にしても専門的な用語も出てきて、計算式も非常に難しいと感じる方が多いのではないでしょうか。

 

土地の評価額を間違えると、税金の金額算出にも影響が出てきてしまいます。

まずは相続に詳しい弁護士や法律の専門家に相談されることをお勧めします。

 

3.節税の方法は?

相続の発生や贈与を行った時などに使われる路線価図の解説をしてきました。

しかし、実際に相続や贈与をしてしまってから税金について考えるよりは、準備段階として相続税の計算をして必要な準備をしておくことは非常に大切な事です。

 

ではどのような減税の方法が考えられるのでしょうか。

路線価額は公示価格の80%程度に設定されています。

 

そのため、不動産を持っていると税金が高くなるからと言って、急いで現金化してしまうと逆に税金が高くなってしまう可能性もあります。

不動産を相続させた方が相続税の財産評価額を下げられる可能性があります。

 

また路線価図は長方形の土地を想定して設定されているので、所有している土地が変形していたりすると、使い勝手が悪いという理由で評価が下がります。

これを不整形地補正と言います。

 

評価が安くなれば税額も下がります。

しかし、不整形地補正は計算が複雑なので、自身で判断せず弁護士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

 

また上記で解説した通り、「借地割合」というものがあります。

特に使い道が決まっていない更地の土地があった場合、そのまま相続するよりは、他人に貸付すれば土地の評価額は下がります。

空いている土地がある場合にはアパートを建築して土地の評価を下げる方法もあります。

 

しかし、どの方法を使うにしても借入金や返済の問題に加え、その土地の周りの環境にも左右されます。土地活用や節税について判断するには、専門的で高度な知識が必要となってきます。

 

ご自身で判断せず、節税や相続の経験が豊富な弁護士などの専門家に助言を求めるのが良いでしょう。

4.路線価の注意点は?

相続した土地に路線価が設定されている事が分かった場合の注意点を解説していきます。まず、基本的に路線価は相続が開始された年の路線価図を使用しなければいけませんので、注意が必要です。

 

路線価は毎年7月頃に発表されることは既に述べた通りです。

相続税を申告するタイミングによっては古い路線価と新しい路線価の境目になってどちらを使うべきか迷うかもしれません。

路線価図は被相続人が死亡した年度のものを使用するようにしましょう。

 

しかし、平成29年4月に被相続人が死亡して早目に相続税の申告を済ませようと思っても4月ではまだ平成29年の路線価は発表されていません。

その際は7月の発表を待ってから相続税の申告を行うようにしましょう。

 

既に解説した通り、相続税路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。

そのため、土地を売って現金化するよりは、土地のまま持っていた方が節税になるという話も聞きます。

 

ただし、公示価格はその時の社会や経済情勢で上下することを忘れてはいけません。

また土地の評価は必ずしも路線価だけで判断するものではありません。

周囲の環境の変化に応じ、土地の評価額も変化していく可能性もあります。

 

土地の評価は普段慣れていない方には非常に難しい判断になるでしょう。

3で解説した「節税の方法」と併せて土地の評価については相続税に詳しい弁護士に相談するのが得策でしょう。

 

まとめ

路線価は毎年変更になるし、すべての土地の評価方法が同じではありません。

複雑な制度で複雑な計算をすることが必要な土地の評価をご自身で行うと知識不足や勘違いで相続税の計算ミスも発生する可能性があります。

 

後に追徴課税になってしまった、という事にならないよう、不安になったら相続につよい弁護士に相談することをお勧めします。

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